迷題：400多萬買入亦莊的機會，又重新出現了
這是嚴肅君的第598篇推送時隔近一年，亦莊終于將再次上新。一個是京東地塊，3月16日剛剛公布了設計方案，6棟住宅樓460套房源，優先甚至專屬京東員工購買。更適合普通購房者的，是3月初露面的豐禾嘉會。主力戶型為80㎡和95㎡三居，118㎡和121㎡四居，距離地鐵17號線南段首發站嘉會湖站1km左右，銷售指導價5.8萬元/㎡，總價區間約為464萬-702萬。400多萬買三居，重回三年前的趕腳有木有~據了解項目營銷中心目前位于亦莊亦城時代廣場B5樓一層，樣板間預計4月開放。1.去年10月拿地，預計近期入市的豐禾嘉會，周轉速度談不上快，但節點都踩得很好。先是去年11月8日，亦莊臺湖和馬駒橋兩區域解除“雙限購”，一批被限制住的購房者，直接拿到房票，目標客戶池子擴大；接著是附近唯一在售新房項目綠城·桂語聽蘭，借著限購松綁一頓輸出，目前網簽量已過半，進入尾盤狀態，意味著豐禾嘉會目前沒有競品。其實擴大到整個亦莊片區來看，近兩年新房市場已經轉變為供不應求狀態。統計數據顯示，2018-2020三年期間，亦莊住宅新增總供應超2.2萬套，尤其是2020一年就入市超萬套房源。那會兒嚴肅君印象最深刻的，就是亦莊同時9個新房項目在售，其中6個扎堆河西區。但滯銷的時間很短。隨著2020年商品房市場回歸，亦莊區域最后的限競房組團一搶而空。5環-6環、總價500萬、89㎡三居，這三個限競房曾經的關鍵詞，逐步失效。而2021年開始亦莊住宅供應量從過萬套，腰斬為5千余套，再到2022年僅新增供應1千余套。現在的亦莊，可售存量套數不足3千套。2.房子供不應求，亦莊的經濟狀況卻是一直在上升。最新的數據是，2022年經開區全年GDP達2800億，僅次于東西海朝，工業總產值也達到全市占比22.2%。注意哦，這個占比在北京16區中，位列第一。亦莊和亦莊人，比我們印象中更多金。當然，聚焦到臺湖板塊，尤其是豐禾嘉會所處片區，位于三區交界，又有多個待出讓或建設中的地塊，各項配套尚不完善，城市界面感官上也并不友好。能拿出來說的，一個是產業。通明湖信創園一期和嘉會湖信創園二期，定位是千億級產業園區；已經有的是信創園、京東集團總部、京東方、小米無人工廠、中芯京城等多個重點項目。另一個是教育。周邊有計劃今年開建的北京八中分校、北京小學分校，還有幼兒園地塊規劃，由經開區管委會投資建設。至于商業、醫療等其他配套資源，尚待后續規劃建設。3.最后聊聊豐禾嘉會聰明的地方，那就是敢于將剛需主義貫徹到底，把產品功能性拉到極致。剛才沒有說到的一個點是，豐禾嘉會現在是沒有競品，但后有“追兵”---隔壁土地條件一致，但占地面積更大的0032地塊，雖然歷經兩次掛牌取消，但依然進入2023年一批次土地出讓名單。現在跑得快，才能避免以后正面廝殺。所以豐禾嘉會雖有套內70/90限制，理論上全做120平及以上都行，但項目主力戶型建面下探到了80平，并且做了三居，四居面積控制在120平左右，據說得房率還在80%+。大家都知道，90平三居是限競房時代卷出來的極致戶型，而豐禾嘉會走得更遠，差一平米就能比肩中海了。從功能間分布來看，兩個項目三居設計基本一致，細微區別在于中海學仕里79平三居客廳面寬多了10公分，還擠出了一個獨立的家政間。當然，80平左右硬做三間臥室，就一定需要讓渡部分空間感和舒適度。另外值得一提的，還有95平三居C戶型，最大的亮點在于客廳270度超大轉角飄窗，配合落地大窗，確實很提氣。再加上廚房L型半開放設計，主臥套房，北向次臥可打通，年輕小兩口可以重點關注這個戶型。除此之外，豐禾嘉會其他產品，都拿到了南向三面寬，飄窗贈送，主臥套房設計等基礎分。據了解，項目還會采用金茂物業，服務加成，以及精裝交付。互動時刻：對于重回剛需賽道的亦莊樓市你怎么看？會在今年出手買房嗎？歡迎在評論區留言討論~