迷題：住房“以舊換新”！廈門要來了？！
近日福建省人民政府印發(fā)《福建省推動大規(guī)模設(shè)備更新和消費品以舊換新行動實施方案》其中《通知》提出：加快建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域設(shè)備更新劃重點圍繞建設(shè)新型城鎮(zhèn)化， 結(jié)合推進城市更新、老 舊小區(qū)改造，以住宅電梯、供水、供氣、污水處理、環(huán)衛(wèi)、城市生命線工程、建筑施工設(shè)備等為重點，分類推進更新改造 。加快 更新不符合現(xiàn)行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、安全風(fēng)險高的老舊住宅電梯，統(tǒng)籌安排、穩(wěn)步推進既有住宅加裝電梯 。最近，“以舊換新”這個詞很熱。4月12日，商務(wù)部等14部門印發(fā)的《推動消費品以舊換新行動方案》，指出要組織在全國范圍內(nèi)開展汽車、家電以舊換新和家裝廚衛(wèi)“煥新”。接著，住房“以舊換新”的消費模式也開始落地。據(jù)不完全統(tǒng)計，自去年以來，全國已有39個城市表態(tài)支持商品房“以舊換新”。近兩年，為有效盤活二手房，促進“一、二手房聯(lián)動”，不少城市出臺了“以舊換新”。簡單來說，“以舊換新”購房政策，是全國各地推出的購房政策，即購房者可先鎖定新房，再由中介進行舊房銷售，或者由房企、第三方直接收購舊房，部分城市同時還提供換房補貼。01多城表態(tài)參與住房“以舊換新”據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年以來全國范圍內(nèi)至少有超過30個城市表態(tài)參與住房“以舊換新”，其中越來越多的“國家隊”入場參與收購。深圳：首個一線城市啟動商品房“以舊換新”4月24日晚間，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會聯(lián)合發(fā)布《開展我市商品住房“換馨家”活動》的通知（以下簡稱通知），宣布 在全市推行房產(chǎn)“以舊換新” 。根據(jù)通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)與換房人進行面對面溝通，簽署協(xié)議，明確活動細節(jié)和各方權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對換房人意向購買的新房設(shè)定一定期限的“解約保護期”（建議不少于90天），如舊房未售出的，換房人可無條件解除協(xié)議，無需承擔(dān)違約責(zé)任。深圳首個以舊換新項目啟動福州：拆遷安置房可置換主城區(qū)商品房4月14日，福州晚報發(fā)文表示：隨著國內(nèi)多個城市發(fā)布促進房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”的方案，在福州國企平臺的主導(dǎo)下，福州也悄然啟動住房“換新購”。我市的住房拆遷家庭，可以選擇將手中的拆遷安置房源，置換主城區(qū)商品房，以較小的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，住上更寬敞更舒適的新居。經(jīng)過詳細的調(diào)研和市場分析，平臺整合了福州市區(qū)近30個國企一手商品房樓盤，用于拆遷戶換購。拆遷戶看中樓盤后，商定置換的回收拆遷（安商）房價格并簽約，定向購買國企一手樓盤新房。這些國企一手樓盤既有榕發(fā)、建總、左海、建工、新榕等福州本地市屬國企商品房，也有首開、國貿(mào)等國企商品房。近兩年，為有效盤活二手房，促進“一、二手房聯(lián)動”，不少城市出臺了“以舊換新”。簡單來說，“以舊換新”購房政策，是全國各地推出的購房政策，即購房者可先鎖定新房，再由中介進行舊房銷售，或者由房企、第三方直接收購舊房，部分城市同時還提供換房補貼。02廈門住房“以舊換新”迎前奏實際上，廈門的以舊換新早已施行，以往的方式主要分為兩種，一類是拆遷重建，如檳榔、湖濱壹里、蔡塘、湖邊水庫等；另一類是老舊小區(qū)改造翻新，如加裝電梯、建筑墻體粉刷、公共空間改造等。與目前市場出現(xiàn)的住房“以舊換新”尚有區(qū)別。此次福建出臺《福建省大規(guī)模設(shè)備更新和消費品以舊換新行動實施方案》的通知，被看成是廈門住房“以舊換新的前奏。從國內(nèi)城市動向來看，為了激活樓市交易，一線城市以及福建省內(nèi)城市均已開啟“以舊換新”，廈門跟上的可能性較大；二是從當(dāng)前廈門樓市實際情況出發(fā)，二手住宅難賣，改善置換需求大量積壓，以舊換新直擊想換房而換不動客戶群體痛點，可以降低置換成本和名額釋放雙重壓力。可以說，住房“以舊換新”的政策是好政策，具體要看落地力度。而這個力度，取決于是否讓這個鏈條上的所有人共贏。從之前各城市頒布的政策來看，住房“以舊換新”存在兩種模式，一種是“幫賣模式”，一種是“收購模式”。“幫賣模式”，購房者、開發(fā)商、中介簽訂三方協(xié)議，購房者確定好新房房源后，向房企交納定金鎖定意向房源，中介集中資源優(yōu)先推售購房者的舊房，一般舊房掛牌會有3-6個月一定的期限，期限內(nèi)若舊房賣出，雙方的購房合同生效，反之開發(fā)商則退還購房者定金。當(dāng)前大部分城市如南京、南通、淄博等推行的都是這種模式。“收購模式”，房企或者第三方接手購房者的舊房，實際操作中一般是先舊房評估，舊房過戶給房企，房企再將該房抵押給銀行獲得貸款，貸款作為舊房房款劃給購房者用作新房房款抵扣金。這對開發(fā)商的實力有一定的要求，在當(dāng)前房企資金承壓、庫存去化難的情況下較少企業(yè)選擇該模式。從“以舊換新”本身來看，無論是“幫賣模式”還是“收購模式”都存在著“置換”關(guān)系。由于“以舊換新”的最大難點在于如何順利賣出舊房，因此二手房市場的表現(xiàn)，在一定程度上對“以舊換新”產(chǎn)生較大影響。03各地實施效果差異較大從2023年以來支持住房“以舊換新”城市的落實效果來看，各地有較大的差異。首先從“幫賣模式”來看，主要借助開發(fā)商的資源，集中優(yōu)勢資源對舊房進行銷售。但在當(dāng)前新房去化難，二手房掛牌數(shù)量高、成交量未見起色的情況下，多城市推行的該模式未見較大的效果。如2023年9月南京推行的“換新購”參加的企業(yè)雖不少，但加入的房源一般是項目尾盤、或者非熱點區(qū)域項目等去化不好的房源，市場的積極性不高，效果不明顯。但同時期南通的“以舊換新”取得了較好的效果，主要在于一方面開發(fā)商兜底購房者低價賣出舊房源，給予了購房者實打?qū)嵉膬?yōu)惠；另一方面，用于換新購的新房房源是一棟樓，新房房源較好，使得最終的去化效果也較好。其次是“收購模式”，偏向重資產(chǎn)，這對收購主體的實力有一定的要求，隨著越來越多的“國家隊”入場參與收購，如此次鄭州全年計劃完成5000套收購，將較大程度推動“以舊換新”的落地。綜上，住房“以舊煥新”政策契合當(dāng)前樓市需求，在一定程度上可以幫助置換需求客戶快速賣房，同時降低購房者購房成本，提高購房意愿。但是具體實施和操作難度較大，在當(dāng)前整體市場承壓的情況下，政策執(zhí)行效果不一，仍需調(diào)動多方資源配合。廈門地產(chǎn)資訊綜合整理，部分來源丁祖昱評樓市